导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zh维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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