近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下吴亦凡还出得来吗(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行吴亦凡还出得来吗计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产吴亦凡还出得来吗品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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