万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiā耐克品牌和乔丹品牌是什么关系o)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，耐克品牌和乔丹品牌是什么关系它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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